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律師文集

震甌實務|陽光被擋,業主起訴能獲賠嗎?
來源:本站 作者:匿名 時間:2017-09-27

陽光被擋,業主起訴能獲賠嗎?

 

 

 

 

葉連友

中華(第九屆)全國律協理事會理事

浙江省律師協會副會長兼道德與紀律委員會主任

溫州市人大代表、市人大常委會代表與選舉任免工委委員

溫州市律師協會常務副會長

浙江震甌律師事務所主任

 

案情簡況

瑞安市安陽街道葉某系房屋業主,入住小區已十幾年,其房屋南側地塊一直為空地。2013年,某某村經濟合作社在該地塊規劃手續獲批后開始建造房屋。當工程項目結頂完工時,葉某發現自己居住房屋的日照受到嚴重影響,于是提出異議。葉某曾多次與村經濟合作社及相關部門交涉,村和相關部門都以“《日照分析報告》顯示葉某房屋日照符合標準”為由予以反駁。葉某在爭議無法得到解決之下提起民事訴訟,要求某某村經濟合作社賠償損失50萬元。

 

村經濟合作社辯稱:工程項目已獲相關部門審批,不具有侵權行為,無需承擔賠償責任。本所主任葉連友律師接受葉某委托后,以村經濟合作社在審批過程中的日照分析結論屬單方委托而向法院提出委托其他機構重新分析。日照重新分析結果顯示:葉某房屋因村經濟合作社工程項目建成后導致日照時間少于最低標準。然后,為了明確日照減少導致葉某的實際損失,原告又向法院提出房產受損評估申請。

 

2016年9月,評估公司采取價格剝離修正法和賠償實例修正法,確定在價值時點估價對象因房地產受日照環境損害發生后的減損單價為1541.66元/平方米,總減損256624元。2016年11月,瑞安市人民法院作出判決,某某村經濟合作社賠償葉某損失256624元及鑒定費17408元。

 

 

 

 

相關法律規定

 

 

 

《民法通則》第83條規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”

 

《物權法》第84條規定:“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。”

 

《物權法》第89條規定:“建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”

 

 

 

 

解析與點評

 

 

 

采光和日照是人們日常生活所必需,而法律對此權利的保護往往被人們所輕視。在當今大興土木的城鄉房屋建設過程中,建設單位和個人經常不重視他人的采光和日照權,而受損害的單位和個人也往往不懂維權或者放棄維權,從而造成現實生活中大量的侵權與被侵權的現象。本案中的葉某應當說是一位懂法的公民,能夠積極拿起法律武器維護自己的權益。雖然說這類案件中侵害人的主觀惡意不大,但現實中十分普遍,因而本案具有一定的典型性。

 

 

 

采光權、日照權屬于物權,業主遭受侵害時有權提出停止侵害、排除妨礙、賠償損失

日照權通常也稱“自然采光權”,因此采光權與日照權雖然叫法有所不同但屬相互聯系的概念,實務中常將這兩項權利共同主張。因采光、日照而引發的糾紛屬于相鄰關系的民事問題,即毗鄰的平等主體因相互之間給予便利或接受限制的權利義務而產生的糾紛,故民法已積極進行了規范。法律對相鄰關系的調整要旨在于,試圖為處理相鄰關系設立理智界限,要求相鄰各方在正當行使權利之時亦承擔合理的容忍義務,盡可能確保相鄰人之間的和睦關系。采光權、日照權作為一種相鄰權,是不動產所有人或使用人享有從室外獲取適度光源的生活不可或缺的基本權利。就性質而言,它屬于物權的范疇,《物權法》對這一權利明確予以保護。因此,當采光、日照遭受影響,侵權人應當承擔法律責任,包括停止侵害、排除妨礙、損害賠償。

 

 

 

 承擔該項法律責任不以侵權人是否存在過錯為要件

實務過程中,行為人經常以已獲規劃部門審批,屬于合法建造,自身并不存在過錯為由,抗辯不承擔賠償責任。事實上,《民法通則》第83條規定的民事責任承擔,并不以侵害人存在過錯為前提,而只要存在損害后果和因果關系即可認定。法律之所以如此規定,是因為房屋建設行為涉及設計、規劃、施工和合理使用等多方面因素,而這與相鄰物權人又往往是分離的。此時,若要求受害人舉證證明審批部門和侵害人在主觀上是否存在過錯肯定非常困難,也不公平。因此,建筑物本身符合規劃要求并不影響該建筑物是否影響對他人采光、日照事實及是否構成侵權責任的認定。

 

 

 

損害賠償金額可通過委托機構評估來確定

       對于因采光、日照影響的損失數額和計算標準,法律并無明文規定。從全國范圍看,僅有個別地方的規范性文件有所涉及,如:《北京市生活居住建筑間距暫行規定》中確定了一個標準,即被遮擋陽光的現狀居民住房,以居室窗臺中心點(均以外墻面計),在冬至日日照時間不足1小時的,每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補償800元至2000元;《大連市城市建筑物間距及遮擋日照處理規定》則區分房屋所在地的土地級別規定了每平方米“2000元”“1700元”“1400元”的賠償標準;《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規定》則綜合考慮不同地段商品房價值和房屋具體日照損失時間計付損失金額。

       在司法實踐中,法院作出判決時采用的計算方法也有差異,大體有三:一是先確定采光權侵害的面積,然后根據公平原則、地方商品房均價、經濟發展水平,再參照其他城市的補償標準,兩項相乘得出最終的賠償數額;二是按照受害方因住房陽光被遮后,以增加的照明、取暖電費為基準來確定賠償數額;三是針對房屋價值的降低,以采光權受侵害前后房屋市場價格的差額作為計算采光權受侵害的賠償數額。本案評估機構采用的就是第三種方法。

        鑒于房屋價值的變化與多種原因有關,況且專業性較強,因此我們建議,在房屋采光日照權受到嚴重影響的情況下,應當積極維權,申請法院委托專業的評估機構對房價作出評估,弄清受損房屋與同地段采光日照未受損房屋的價值差額,以獲得具體賠償的目的。

 

 

 


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